遺産分割における不動産の評価について
遺産分割協議の中で、不動産を特定の相続人が取得した上で、他の相続人へ代償金を支払う場合、相続した不動産をいくらと評価するかという争いが出てきます。
一般的に不動産の評価額は３種類あります。
固定資産税評価額、路線価、市場価格です。
固定資産税評価額は、役所が固定資産税を賦課するための基準となる評価額です。
毎年の固定資産税は、この評価額に基づいて金額が決められ、賦課されています。
路線価は、税務署が相続税を賦課するための基準となる評価額です。
不動産の相続税は、路線価に基づいて金額が計算され、賦課されます。
市場価格は、実際に不動産を売買する際の価格です。
所有する不動産がいくらで売れるかを調べる際は、この市場価格を調べることになります。
遺産分割協議の場合、実際にいくらの不動産を相続したかというのが重要になりますので、市場価格で評価することになります。
さて、固定資産税評価額は、毎年役所が決めていますので、同じ不動産に対して、人によって評価額が変わるということはありません。
しかし、市場価格については、不動産業者に査定してもらうことで知ることができますが、業者によって多少の幅があります。需要が高い不動産なら高い買手が見つかるでしょうし、需要がない不動産であれば、全く買手がつかないこともあります。たまたまその不動産を欲しい人がいれば高く売れることもあります。
したがって、評価は一律に決まるものではないので、一定の幅があり、不動産の評価をめぐり、争いになることが多いのです。
話し合いで評価額について合意ができれば、合意した金額に基づいて遺産分割協議を進めますが、どうしても評価について合意がまとまらない場合は、遺産分割調停の中で、裁判所に鑑定を申立てて、鑑定人に評価してもらうこともあります。